消防部門對住宅小區(qū)消防維保的要求（2025年-新版）

一、日常維護(hù)與巡查要求

1. 每日防火巡查

• 內(nèi)容：

• 檢查用火、用電安全，消防設(shè)施（如滅火器、消火栓）完好性。

• 確認(rèn)常閉式防火門關(guān)閉，消防車通道、疏散通道暢通。

• 驗(yàn)證消防安全標(biāo)志、應(yīng)急照明正常。

• 頻次：每日至少1次，公共娛樂場所營業(yè)期間每2小時巡查1次。

2. 每月防火檢查

• 內(nèi)容：

• 消防安全制度落實(shí)情況，消防控制室值班記錄。

• 消防水源（水池、水箱）水位，消防水泵運(yùn)行狀態(tài)。

• 滅火器配置、噴頭外觀、末端試水裝置壓力。

• 頻次：每月至少1次，重點(diǎn)檢查消防設(shè)施功能。

3. 專項(xiàng)設(shè)備檢查

• 消防水泵：每月手動啟動，測試壓力及流量。

• 噴淋系統(tǒng)：每月檢查噴頭，每季度測試濕式報(bào)警閥。

• 電氣系統(tǒng)：每月檢查線路，每年進(jìn)行電氣防火檢測。

二、定期檢測與維護(hù)要求

1. 年度全面檢測

• 范圍：自動報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓、防排煙設(shè)施、應(yīng)急照明等。

• 要求：委托有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)檢測，記錄存檔備查。

• 法律依據(jù)：《消防法》第十六條，未檢測-高罰款5萬元。

2. 季度與月度任務(wù)

• 濕式報(bào)警閥：每季度供水試驗(yàn)，確認(rèn)報(bào)警功能。

• 末端試水裝置：每月放水試驗(yàn)，驗(yàn)證水流指示器及噴淋泵聯(lián)動。

• 防排煙系統(tǒng)：每月啟動風(fēng)機(jī)，檢查風(fēng)量、風(fēng)壓及閥門動作。

3. 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)

• 資質(zhì)要求：委托具備《消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》的機(jī)構(gòu)維保。

• 內(nèi)容：清洗探測器、測試接地電阻、更換老化部件，確保設(shè)施完好。

三、人員資質(zhì)與管理要求

1. 值班制度

• 消防控制室：24小時值班，每班不少于2人，持證上崗。

• 記錄要求：詳細(xì)記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及故障處理情況。

2. 培訓(xùn)與演練

• 培訓(xùn)：定期對物業(yè)人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，持證上崗。

• 演練：每年至少組織1次滅火和應(yīng)急疏散演練，記錄存檔。

3. 檔案管理

• 內(nèi)容：消防設(shè)施竣工驗(yàn)收資料、巡查記錄、檢測報(bào)告、故障維修記錄。

• 要求：檔案完整，定期更新，保存至少3年。

四、法律責(zé)任與合規(guī)要求

1. 資質(zhì)要求

• 服務(wù)機(jī)構(gòu)：需取得《消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，從業(yè)人員持注冊消防工程師、消防設(shè)施操作員證。

• 禁止行為：不得出具虛假檢測報(bào)告，不得轉(zhuǎn)包維保業(yè)務(wù)。

2. 違規(guī)處罰

• 行政責(zé)任：未按規(guī)定維保的，罰款5000元至5萬元；逾期未改可責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。

• 刑事責(zé)任：因維保不到位導(dǎo)致火災(zāi)事故的，追究刑事責(zé)任。

3. 地方差異

• 北京市：大型綜合體每月單項(xiàng)檢查，每半年聯(lián)動檢查；高層住宅設(shè)專職消防安全管理人員。

• 上海市：人員密集場所每半年增加一次電氣檢測；農(nóng)村地區(qū)重點(diǎn)檢查電動自行車充電設(shè)施。

五、特殊系統(tǒng)與設(shè)施維護(hù)

1. 電氣系統(tǒng)

• 檢測周期：每年一次電氣防火檢測，重點(diǎn)檢查線路老化、過載保護(hù)。

• 要求：使用紅外熱像儀等設(shè)備，確保無隱患。

2. 防排煙系統(tǒng)

• 風(fēng)機(jī)測試：每月遠(yuǎn)程及現(xiàn)場啟動，檢查風(fēng)量、風(fēng)壓。

• 閥門檢查：每季度測試排煙防火閥、送風(fēng)口動作是否正常。

3. 應(yīng)急照明與疏散指示

• 測試內(nèi)容：每月測試照度及應(yīng)急轉(zhuǎn)換時間（≤5秒），確保符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

六、案例與常見問題

1. 典型案例

• 某小區(qū)被罰案：因消防設(shè)施癱瘓（如消火栓無水、防排煙系統(tǒng)失效），被罰款3.66萬元并掛牌督辦。

• 法律條款：違反《消防法》第十六條，構(gòu)成重大火災(zāi)隱患。

2. 常見問題

• 設(shè)施老化：噴頭堵塞、線路老化未及時更換。

• 記錄不全：巡查、檢測記錄缺失或虛假。

• 人員無證：消防控制室值班人員未持證上崗。

通過以上要求，住宅小區(qū)消防維保需嚴(yán)格遵循法規(guī)，確保設(shè)施完好、管理規(guī)范，以保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。