針對商住混合建筑的消防維保需求，結合《大型商業綜合體消防安全管理規則》等規范要求，我為您梳理一套系統化的維保方案，涵蓋維護目標、實施計劃、責任分配、應急預案四大核心模塊：

一、維護目標與規范依據

1. 目標

• 確保消防系統100%功能正常，火災發生時能快速響應。

• 降低設備故障率，延長使用壽命，避免重大經濟損失。

• 提升商戶及住戶的消防安全意識，實現“人防+技防”雙保障。

2. 規范依據

• 《火災自動報警系統施工及驗收規范》

• 《自動噴水滅火系統施工及驗收規范》

• 《建筑自動消防設施及消防控制室規范化管理標準》

二、消防設施維護實施計劃

1. 日常檢查（每日/周/月）

• 每日核查

• 滅火器壓力表、安全銷是否有效；消火栓栓頭、水帶是否完整。

• 火災報警控制器自檢、消音、復位功能是否正常。

• 每周檢查

• 噴淋頭、管道有無銹蝕或滲漏；水泵接合器接口是否完好。

• 防排煙風機電源控制柜、送風閥狀態。

• 月度檢查

• 消防水池水位、水泵控制柜電源切換功能。

• 火災報警系統探測器靈敏度測試，模擬火災信號聯動報警。

2. 定期檢測（季度/半年/年）

• 季度檢測

• 自動噴水滅火系統：報警閥組放水試驗，測試壓力開關聯動功能。

• 火災報警系統：探測器功能測試，聲光報警聯動消防廣播。

• 消火栓系統：靜壓值測試，確保-不利點栓口壓力≥0.35MPa。

• 半年檢測

• 強制切斷非消防電源試驗，驗證聯動控制邏輯。

• 氣體滅火系統模擬噴氣試驗，檢查噴嘴、選擇閥動作。

• 年度檢測

• 委托第三方機構出具全面檢測報告，覆蓋全部消防設施。

• 測試消防電梯迫降功能、應急照明持續供電時間（≥30分鐘）。

3. 設備更換與升級

• 更換標準：滅火器干粉/二氧化碳滿5年或壓力不足；火災報警器超年限。

• 升級重點：餐飲商戶后廚加裝燃氣泄漏自動切斷閥；地下車庫增設防洪擋板。

• 五年規劃：分期更換超服役年限的消防水泵，推廣智能巡檢系統。

三、責任分配與人員培訓

1. 責任體系

• 消防安全責任人：物業項目負責人，統籌維保計劃執行。

• 部門聯絡員：工程部、安保部指定專人，負責日常巡查記錄。

• 微型消防站：24小時值班，配置6套防護裝備，確保3分鐘到場處置。

2. 培訓與考核

• 商戶培訓：每季度消防知識考試，不合格者停業整改。

• 住戶演練：每半年1次逃生演練，模擬煙霧環境使用防煙面罩。

• 員工激勵：設立消防技能競賽，優勝者獲崗位津貼。

四、應急預案與聯動機制

1. 應急預案

• 三級響應機制：初起火災由微型消防站撲救；火勢擴大啟動119聯動；極端情況疏散至“安全島”（如屋頂平臺）。

• 特殊場景預案：

• 夜間電動車違規充電引發火災，監控室自動識別報警。

• 臺風季提前加固室外消防廣告牌，地下車庫入口加防洪擋板。

2. 聯動機制

• 與消防站共建：“五分鐘響應圈”，聯合開展實戰演習。

• 與商戶協同：餐飲商戶制定油鍋起火處置流程，配備滅火毯。

• 與住戶互動：推廣“消防隱患隨手拍”，兩小時內響應處理。

五、成本效益分析

六、創新管理措施

1. 科技賦能

• 獨居老人家中安裝聯網式煙感報警器。

• 推廣消防通道電子監控，違停車輛自動發送移車提醒。

2. 檔案管理

• 建立“消防設施電子身份證”，掃碼查看檢測記錄。

• 商戶消防信用檔案與營業執照年審掛鉤。

3. 文化培育

• 制作兒童消防安全繪本，免費發放至住戶。

• 設置VR火場逃生體驗區，增強實戰能力。

通過此方案，可顯著提升商住混合建筑的消防安全管理水平，為商戶和住戶筑牢生命財產安全防線。建議結合項目實際情況調整細節，并與當地消防部門溝通備案。